一、何谓“公产房”？

公产房又称为公有房屋，《城市公有房屋管理规定》中明确：公有房屋即公有住房，其性质为国有住宅，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公产房的居住人只有承租权，而无所有权。公产房是我国特定经济发展阶段的产物，相较于一般的房屋租赁，公产房具有以下特征：

1.福利性。公产房系计划经济时代福利分房的产物。彼时，各个国有机关、企业依据职工与国家的服务于被服务的关系，以职工的工龄、职务级别、家庭人口数量等因素分配住房。也因此，公产房具有浓厚的福利性。公产房因福利产生，即使是在租赁权可交易流转的现阶段，公产房的福利性特征依然显著。

2.长期存续性。一般房屋租赁权存续期限由承租人与出租人在租赁合同中进行约定，但是约定的期限一般较短。租赁期满进行续租时，还需双方协商确定。而公产房的租赁存续期间一般较长，且若无极其特殊的情况一般均可续期。

3.补偿性。公产房产生的时代，我国市场经济发展并不发达，劳动者的劳动价值未依据市场进行定价补偿，公产房作为一种补偿性的福利，实际上是隐含了劳动者劳动的一部分价值。也就是说，在计划经济体制下，劳动者剩余的劳动价值未能通过货币等市场形式直接补偿，而是通过福利分房的形式进行了受偿。

二、理论上，公产房租赁权具有可继承性。

继承是继承人依照法定的程序，无偿取得被继承人遗产的法律行为。《继承法》第三条对遗产范围进行了列举，且在最后一款中明确“公民的其他合法财产”属于遗产的范围。而对于“公民的其他合法财产”应如何界定的问题，在随后出台的最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》中规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财产的债权等”。立法与时代背景紧密相关，经考察《继承法》立法的时代背景可以发现：《继承法》颁行于1985年10月1日，那时我国正处于计划经济向市场经济转型的过程中，公民所有的财产种类十分有限。因此，《继承法》以及后续的相关法律所列举的遗产类别，并不能涵盖现阶段社会中存在所有的财产以及财产权利。于是，当时颁布的《继承法》中在列举遗产范围的基础上规定“公民的其他合法财产”作为条文的兜底条款。如此规定即是为在司法实践中对于遗产进行更为灵活的认定，避免单一局限的认定而造成司法实践显失公平。由此，房屋承租权作为一项财产权利，被纳入遗产范围被继承并不违反相关的法律强制性规定。

我国虽未明确房屋租赁权可被继承，但是为了保护房屋承租人的权利，1999年颁行的《中华人民共和国合同法》第二百三十四条中做出规定，即：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。根据该条文的规定，在原承租人去世后，与其共同居住的人即享有了继续居住的权利。而该居住的权利显然并非来源于对房屋的所有权，而是基于租赁权。也就是说，原承租人在租赁房屋上的租赁权被继承了。实际上，我国法律是承认一些非人身性债权具有可继承性的。例如，继承开始时已经产生的合同之债即可以作为遗产被继承人合法继承。而公房租赁权本质上是属于承租人对于公产房的合法权益。在原承租人去世后，继承人当然可以合法继承此权益。

综上，公产房的承租权作为原承租人的一项合法权益，在理论上应具有可继承性。

三、合法继承人如何确定成为司法实践关注的焦点

基于现阶段的法律规定，各地虽未明确承租权可被继承，却相继确认了原承租人亲属继续承租的权利，本质上来说，即是确认了公产房承租权的可被继承性。下文以上海、天津为例进行论述。

1.上海

《上海市房屋租赁条例》是上海市人大常委会制定并颁布的地方性法规，《条例》对上海市行政区域范围内，包括公有居住房屋在内的房屋租赁及管理事项进行了规范。关于公产房原承租人去世后，如何确定新承租人的问题，《条例》规定：“共有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”《上海市房屋租赁条例》颁布之后，上海市房屋土地资源管理局（现上海市住房保障与房屋管理局）出台了一系列文件，旨在贯彻《条例》的执行。其中，《上海市房屋土地资源管理局关于<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》以及《上海市住房保障和房屋管理局关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》包含了原承租人死亡后确定公有住房新承租人的规定。根据该两份文件，公有住房原承租人死亡时，其生前在本处有上海市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名时，出租人应同意。协商不一致时，由出租人从上海市常住户口的原承租共同居住人中，按照原承租人配偶、子女、父母、其他共同居住人的顺序确定承租人。原承租人死亡，其生前在本处无上海市常住户口的共同居住人的，其生前具有上海市常住户口的配偶、子女、父母、其他直系亲属的顺序书面确定承租人。

上海市颁布并实施的一系列法律法规虽未明确支持公产房承租权属于继承遗产的范围，但是根据条文表述，笔者认为上海市出台的法律法规的内在逻辑是肯定了公产房承租权的可继承性的。并且条文中对于继承人做了一些如户口、共同居住的限制性规定，如此，在实践中将会更好的确认继承人。

2.天津

天津于2004年颁布《天津市公有住房变更承租人管理办法》中规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员可以申请过户。”公有住房使用权过户按照配偶、原同户籍共同生活的家庭成员中子女、父母、其他亲属的顺序，同时需征得其他符合过户条件的家庭成员的书面同意。顺序在先的家庭成员放弃承租权的，可由其后顺序的家庭成员申请过户。该法于2007年进行修订。修订后的《办法》规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户”，“过户申请人为18周岁以下未成年人或者其他无民事行为能力申请过户的，可以由其监护人代理申请过户，并提交经公证的代理履行承租房屋义务的保证书”。

与上海市相类似的是，天津虽未在法律法规中明确公产房继承权属于遗产的范围，但其条文的逻辑是肯定了承租权的可继承性的。但是，修订后的《办法》删除了对于继承人条件的规定，扩大了继承人的范围。笔者认为如此宽泛的规定，在实践中很可能因为无法明确继承人而发生纠纷。

其他未颁布相关法律法规确定公产房承租权可继承的地区法院，也根据《合同法》的相关规定做出了判决。如南京玄武区人民法院在杨红霞诉南京第一建筑工程集团有限公司用益物权确认纠纷一案的判决书中即明确：“公房承租权并非遗产，不能继承，只有符合条件的家庭成员才能继续承租公房”。在诸如此类的判决中，笔者认为法院虽未明确承租权的可继承性，但是依据笔者前文的论述，肯定家庭成员继续承租房屋的权利，即肯定了承租权作为财产权利的一种是可以被合法继承的，只是鉴于该权利性质与特征的特殊性，对承租权的继承人须做出一定的限制。

综上，从公产房的性质与特征可以看出，公产房的承租权保障的是公产房承租人与其共同居住人的合法权益，因此，笔者认为公产房租赁权的继承人范围较一般财产的继承人范围较小，应限于有本市的户籍且与原承租人共同居住的家庭成员。

文章来源：无讼专栏作者